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      南京取消限購半日游,樓市調控到底是放松還是不放松,房價漲不漲?

      創建日期:2022-05-21 20:34:16

      昨天南京全面放開二手房限購,半日游了。

      真是有點尷尬了,好像是早上還是中午,南京樓市那邊才傳出的二手房全面取消限購,只要你有錢,你想要買多少套房,你就可以多少套房,哪怕是河西的房子,也都可以隨便買N套。

      結果昨天下午就被叫停了。

      彭叔都替南京那邊的同行們感到尷尬。

      不過從這個事情上,也能從側面反應出來一個問題。南京的經濟壓力的確很大,如果不是經濟壓力很大的話,南京不至于做這種出頭鳥。

      別人不知道南京的情況,彭叔還是知道一些的。南京這些年各種畫大餅,搞多城市中心,大量的砸錢,讓南京那些以前的傳統郊區,房價都飛起來了。

      舉個簡單的例子,你在房價高的地方,擺兩盆花,都要比在房價低的地方花更多的錢。

      不管是從市政,以及人員的工資,開銷都會被房價提起來的,而南京又被上海影響,出現了經濟的壓力,所以沒辦法,只有這么刺激,希望能把南京樓市給穩住。

      結果尷尬了。

      其實南京放開限購,彭叔覺得沒什么大不了的。

      別說南京把二手房限購給打開了,南京把所有的新房限購,也都打開了,彭叔覺得也沒有什么問題。

      因為這一輪下來,全國二線城市的限購,大概率都是會要取消的,只是一個時間的問題而已。

      昨天彭叔寫了那個文章,彭叔說上面鐵了心的要保房價,這里面還有后半段。

      那就是保房價的背后,是為了房地產稅在做鋪墊。

      對于房地產稅,不管是哪路專家,甚至是那些最看好房價的專家,他們也不敢說房地產稅不會出,只要有點名氣的,你問他房地產稅出不出,他不敢跟你說不出的,只是說他們會跟你說還有N年才會出而已。

      房地產稅的出臺,已經是一個共識了。

      大家糾結的,只是房地產稅到底什么時候出,以及到底怎么樣收取而已。

      那么既然知道都認可房地產稅會出臺,那么就應該相信一點,如果房價大跌了,腰斬了,那么房地產稅的稅收,也會受到很大影響的。

      我們國內原本的房地產市值,大概是在450萬億,那么去年下半年到現在,房價下跌了10%左右,那么現在的房地產市值就只有400萬億出頭了。那么假設按照1%來征收房地產稅,那么這一年,房地產稅就已經要少征收5000億了。

      所以不管從穩定經濟的角度上來講,還是從房地產稅的角度來考慮,房價都不能大跌的。

      那么既然房價不能大跌,上面是不是希望房價大漲。

      這個大家也不用多想,從昨天南京放松限購,然后被叫停,就已經說明當下是不希望房價大漲。

      現在上面的目標很明顯,就是房價不漲不跌。

      但是在房價不漲不跌的時候,還想要讓人沖進去買房,這個還的確有點的難。

      因為國內的剛需人數,真的沒有那么多了。

      以前我們國內兩個最剛的剛需,一個是結婚的人,他們要買婚房,一個是生孩子的人,他們給孩子買學區房,這兩個需求,算是剛需里面最剛的了。

      那么大家可以看數據。

      這是全國的結婚對數,從2015年的1200多萬對,到2021年的只有763萬對,活生生的減少了三分之一,這也意味著結婚所需要的婚房需求,至少減少了3分之一。

      我們再看人口出生的情況。

      我們可以看到,出生人口方面,也隨著結婚人數的減少,而減少了3分之一,這也意味著而,學區房的需求,也減弱了3分之一。

      這兩個需求,都是大家公認的,最剛的剛需的。

      那么當下這兩個最剛的剛需,都出現了實質性的減少,那么目前樓市想要熱起來,光靠剛需,肯定是不行的。

      因為我們的供應量,還是處于巔峰,我們去年賣了17億多平方米的新房,創了歷史新高,大家想想需求減少了3分之一,但是賣出去的面積沒有減少,還創了新高,這里面有多少人是投資的。

      那么現在要穩住樓市,是不是還要靠這些投資的人。

      那房價不漲不跌,這些投資房產的人,他們會沖進去嗎?
      這就是成了一個死結。

      房價不漲,投資客不入場,房價下跌,樓市就很難穩住。

      所以現在各地不斷的釋放利好消息,為的就是吸引這些人入場。

      只是說當下是真的不希望房價大漲,所以放松調控的節奏,一直都在把握著。

      彭叔覺得今年調控,比去年更看重節奏感了。

      今年各地表面上來看,是各種放松調控,但實際上大家發現沒,不管是南京也好,蘇州也好,鄭州也好,它們放松調控以后,房價都沒漲。

      而調控卻放了那么多,這個節奏把握的非常好。

      大家應該都知道,我們國內的限售,限購,這些都是屬于短期性的,行政調控手段,是不符合市場規律的,這些東西肯定是要全部都取消的,但什么時候取消,就不知道了。

      以前的時候,彭叔覺得是去年年底,或者今年年初,樓市熱了出臺房地產稅試點以后,各地會宣布取消限購限售,但是因為樓市不爭氣,放松以后,各地還是沒有熱起來,導致房地產稅試點推遲,那么現在感覺像是讓各地先取消限購,限售,然后等樓市回暖,接著再出臺房地產稅試點,最后把一線城市的限購做為壓軸再一取消,這就算是完美的閉環了。

      然后這個過程里面,最大的難點,就是讓房價保持不大漲,不大跌。

      所以彭叔感覺今年各地的調控,都仿佛是在踩點一樣,看著各地在不斷的放松,但實際上,都有著節奏,仿佛是有人在那邊操控著這一切。

      一切就像是在跳舞一樣,每一個動作,都在踩點走,為的就是讓房地產軟著陸。

      彭叔可以理解很多人希望房價大跌的心情,其實從感性上來講,彭叔也希望房價大跌,因為房價這些年漲的真的太快了,導致很多年輕人壓力過大,而且房價上漲以后,對企業的壓力也很大,很多人覺得房價上漲以后,對企業的壓力只是房租上漲,但實際上房價上漲,對企業的壓力不止是房租,還有人工成本,舉個很簡單的例子,你所在的城市,房價3000一平,你花2000,就能招到人了,因為他2000的工資,也能看到買房的希望,只要他能看到買房的希望,他就能踏實的在你這干,而這個城市房價是15000的話,你給這人開5000的工資,他在你這都很難長干,因為他要買房,你給他這個工資,他這輩子都買不起房,所以高房價的另外一邊,是會倒逼你提高人工工資,但是現在企業生存很難,自己都快破產了,還怎么給員工漲工資。房價的漲幅超過了社會的實際發展速度,大家想想我們只是一個發展中國家,房價和人家發達國家是一樣了,這就是典型的房價漲幅超過了我們的實際生活水平。所以彭叔從感性上,是真的希望房價大跌,至少跌個50%以上。

      但是從理性來講,彭叔又不希望房價大跌,因為房價如果真的跌了50%,如果是新房的話,別說50%了,就算是30%,樓市都涼涼了,那些房企的債務,會把金融拖垮的,到時候股市一定會大跌,整個社會的經濟,至少在3年內,都會非常慘烈。很多人在這3年內,都會很難的。當然了,這個難不是說吃不上飯之類的,而是工作很難找,很多人會從大城市返回老家去,以此來節約成本,社會上的犯罪率肯定也會上漲,很多問題都會出現的。而且3年,還是建立在我們恢復的很快的情況下,如果沒恢復好,像日本那樣30年,都有可能。所以從理性上,房價的確不能大跌,我們這是上了賊船了,不下來了。

      現在經濟也是被房價脅迫著,就這么走。

      大家真不用擔心房價要大漲,至少現在,不用擔心房價會大漲。

      國內連南京這種城市取消限購,都那么扭扭捏捏的,說明這次真的是很謹慎的,你看著全國都在放松調控,拼命的救樓市,但實際上真正的手段還沒用上來呢。

      而且就算真的出了大政策,大家也不用急,因為再牛的政策,從出到在樓市里面有效果,至少有3個月以上的時間讓你去反應,甚至更久。

      彭叔就舉2次最近的例子。

      一個是2015年這波的棚改去庫存,實際上國內的棚改拆遷,是在2015年就已經開始了,2015年當年就棚改了600多萬房子,而實際上房價上漲的時間點,是在2016年,才開始大漲的。

      一個是2020年這波房價上漲,在2020年3月份的時候,JYD就已經開始泛濫了,但真正的傳導到了樓市里面,也就是等到了2020年年底,全國樓市才開始躁動起來。

      從這兩個事情都能看出來,就算有超強的政策出來,想要讓樓市熱起來,也不是一下子,就能有反應的。

      彭叔就說一點,如果國內真的要大規模搞棚改拆遷,彭叔一定比大家更先知道。

      所以要是真的有大政策,彭叔一定會跟大家說的,大政策來了。

      現在只是這些常規政策,大家根本不用緊張。

      相反,彭叔認為房貸利率還有下降的空間,如果你所在的城市,不是很熱的話,彭叔覺得就算房東不降價,你再等等房貸利率下降,也能省點錢。

      最后:

      上面的核心是不希望房價大漲,也不希望房價大跌。這是希望,也是目標。最后能不能實現,彭叔不知道,但目標就是這樣。大家根據自己的情況,做出自己的選擇。



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