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      【歐工漫談】自建別墅怎樣選擇承包模式和施工隊

      創建日期:2022-05-21 20:18:47

      歐工說

           自建別墅最重要的環節就是選擇承包模式和施工隊,一旦選擇不慎,圖紙就可能成了擺設,品質搞不上去,設計效果達不到,預算還控制不住,一開始還百般期待,后面就搞得很郁悶。今天我們就談談自建別墅如何正確地選擇承包模式和施工隊。


       怎樣選擇承包模式 


      承包模式分為三種

      1



      總包

      2



      雙包

      3



      單包


      1
      總包:

      業主什么都不用管,所有材料采購和施工都由施工隊負責。

      適用于業主沒有時間和精力來參與建房事宜,將專業的事情交給專業的人來辦,找的是專建別墅的專業施工隊,對施工品質和建成效果要求高。


      2
      雙包:

      業主采購外裝材料(線條、欄桿、外墻磚、窗戶、屋面瓦),施工和地材采購(磚、砂石、水泥、鋼筋)由施工隊負責。

      適用于業主有一些時間和精力參與建房事宜,對施工技術和外墻裝修有一定的研究,有外裝建材采購渠道或資源,找的當地長期修建普通農房的施工隊。



      3
      單包:

      業主采購所有材料,施工隊只是清包工,僅提供施工工具和周轉材料(鋼管、模板、木方等)。

      適用于業主投入大量時間和精力參與建房事宜,對設計圖紙、工程管理、施工技術和建筑材料都要學習研究,找的當地的施工隊甚至自行組織工匠。  

         




      注意事項


      今天談的是自建別墅,不包含修建常見的普通農房,這類農房在結構和建筑上的做法就比較簡單,模式也只有單包和雙包之分,沒有總包一說,并且無論你選擇是單包還是雙包,總的造價都差不多。

           單包不一定比雙包更省錢,雙包也不一定比總包更省錢,如果把業主一家人的勞作折算成工資,總的費用甚至更高。一些業主投入的時間精力不夠,自己經驗不足、管理不善,還很可能導致別墅品質沒上去,總的造價倒上去了。

           地材誰來采購價格都差不多,主要差別在別墅外裝材料,這些材料大多是異地采購,用量小、類目多,業主在質量、運輸和價格上和商家沒有談判優勢。但是專業施工隊和廠家有合作關系,價格和質量都控制得住,還可以定制生產。






       怎樣選擇施工隊 


      施工隊主要看兩方面:

      1



      報價


      2



      能力


      1

      報價要考察三個方面


      面積計算

      有兩種面積計算方法,一種圖紙上標注的面積,它是設計師按國家標準《建筑工程建筑面積計算規范》計算出來的;一種是農村施工隊收方面積,通常都是從屋檐滴水開始算面積,現澆坡屋頂要多算半層面積,室外陽臺、門廊、走廊也都是要算面積的,有的施工隊甚至會把樓梯間多算一半的面積。兩種方法算出的面積相差很大,通常后者要比前者要多30%以上,所以即便農村施工隊每平米給你的報價很低,但是按收方面積結算,總價反倒更高一些。



      承包范圍

      承包范圍不同,報價就會不一樣,有的施工隊報價不含基礎、有的不含大型機械、有的需要業主提供煙酒伙食。大部分農村施工隊是不含外墻裝修的,最多包含正面貼磚,但是像造型線條、山花欄桿、真石漆、文化石、屋面瓦、其他三面外墻貼磚等要業主自行負責。很多家裝和建房的施工隊就采用承包范圍含糊不清、缺項漏項、增加費用的方法,這樣起初的報價就顯得很低,他們就更容易拿到項目。



      結構做法

      結構上,按照圖紙施工比按農村通常做法施工造價更高。以磚混結構為例,設計圖紙通常是條形基礎,墻體絕大部分采用的是24墻,坡屋頂采用現澆鋼筋混凝土板,構造柱設置得比較多;四川大部分農村建房做的是老式的墩式基礎,墻體多采用18墻,坡屋頂不是現澆板,構造柱設置得極少,按圖紙施工的材料用工明顯更高一些,基礎和主體結構做得也更安全可靠一些。站在國家規范和設計圖紙的角度來看,現在農村建房的通常做法實際上是偷工減料了的。








      2

      能力要考察五個方面:



      經驗

      建筑工程是一個十分注重實戰經驗的行業,沒有豐富的工程經驗就難以搞好工程,很多業主建房后總結的教訓就是:自己花錢買了教訓,給人家鍛煉了手藝!業主需要多了解甚至實地去看施工隊的項目和案例,看看他們建別墅的案例多不多,能不能達到設計效果和自己的要求。



      技術

      大部分包工頭年級比較大,不大看得懂圖紙,最多也只能看懂一部分,業主要重點考察篩選,否則就難以保證按圖紙施工;另外自建別墅使用了農村不常見的一些外裝材料和工藝,要選擇那些腦袋靈活、熟悉工藝、善于鉆研的包工頭,并且施工隊分工細致,師傅手藝過硬,否則外裝搞出來就達不到別墅的設計效果。



      質量

      施工隊是否按圖紙規范施工,是否有專人負責質量管理,材料進場是否向業主提前報驗,出現質量問題整改態度是否端正,業主可以參觀考察施工隊以前的項目,看看施工質量是否符合自己的要求。



      進度

      目前大部分農村施工隊人員不齊整、又以老弱病殘居多,包工頭同時又接了很多活路,搞單項流水施工,一套房子全部搞下來通常要拖很久,少則半年,多則一年,如果業主對開工時間和完工時間有明確要求,須對施工隊做針對性的考察了解。



      安全

      自建房要比家裝工程的安全風險高一些,但是目前自建房的安全問題還沒有得到大家足夠重視,出了安全事故,包工頭沒有承受能力,業主也不能完全推脫,大多陷入糾紛狀況,業主需要考察對施工隊的安全管理、安全措施和安全保險的落實情況。


      結束語

      建房套路深,業主要認真;

      隊伍不好找,按照方法搞!

             自建房選擇承包模式和施工隊,要根據業主自身的情況,結合施工隊的報價和水平,經過一些列的考察和篩選過程,才能夠得到最佳的選擇。


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