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      南京神盤業主心態崩了:買房半年,房價跌去50萬

      創建日期:2022-05-21 19:58:15

      信心,比黃金重要。


      而最近江核業主的信心,好像低到了冰點。


      今天,我們收到粉絲咨詢:去年底總價400萬買入江核神盤,但現在只有350萬左右了,他覺得房價跌得比較多,快沒信心了,他想知道還能不能長期持有,還有行情是否會觸底反彈。


      類似這樣的咨詢,我們最近收到了不少。


      可見,市場并不是沒有需求,但信心依然甚是缺乏。在最近兩個月不到的時間里,南京陸續在限購、限售、限貸、利率、公積金、人才等各方面都進行了松綁,市場回暖能否達到預期?買房人信心何時能提振?恐怕還要讓子彈再飛一會兒。


      1.
      房價半年跌50萬?江核業主心態有點崩


      “去年底,我買了一套江北核中核89㎡戶型,高樓層毛坯400萬,現在只有350萬左右了,跌太多了,快沒信心了?!?/span>

      這是今天一位粉絲,給我們發來的消息,按他發布的信息來看,他去年底入手該項目的毛坯單價約4.5萬/㎡。

      我們來看看今年的成交價。我翻閱了某二手房網站官網,今年該小區89㎡戶型,成交了2套房源,從成交價的結果看,單價都在4萬出頭。


      單從價格上來看,確實有4000-5000元/㎡左右的跌幅,但二手房市場,房源差異比較大,不同樓層,不同朝向,業主是否急等用錢等主觀因素,都會影響成交價格。

      3月最新成交的一套,是中樓層毛坯房源,建筑面積約89.03㎡,成交總價為361萬,成交單價在40549元/㎡。網站信息顯示,該套房源初始報價是366萬,經過了2次調價后,最終以總價361萬成交,成交周期非常短,只有17天。




      如果說小戶型,相對價格還比較堅挺的話,近日該小區成交了一套大戶型,單價僅33482元/㎡,創下近三年房價新低,可能要讓小區業主更加崩潰。


      該房主大概率是虧本的。


      從報價及成交價來看,可以看出業主賣房心切,報價僅435萬,僅用了5天,最終430萬火速成交。


      價格創新低是事實,但是這套房源的缺點也明顯,不僅是低樓層,而且是128㎡的大戶型,要知道在現今的新房市場,這樣的面積段,四房兩衛雙陽臺已經是標準化產品,做的更好的,還有大橫廳,大面寬。而這套房源只有三房,而且是單陽臺,這樣的戶型產品顯然已經不符合當下南京人的喜好了。


      筆者認為,這套低價成交,房源自身產品的原因,也是比較大的影響因素。

      因此,筆者想提醒大家的是,明顯低于市場成交價的房源,或許有業主急用錢、房源本身存在缺點等原因,不必過度緊張。

      2.
      限購限售放松,江核開始量升價跌?


      從5月上旬,江核限售和限購放松開始,二手房市場可以說是風起云涌,海量消息漫天飛,主要呈現了四大變化:

      一是,掛牌量激增:

      5月上旬,南京限售政策調整,從過去的房產證滿3年,調整為合同備案滿三年,這樣一來,特別是2019年5月之前開盤的一批次新房,提前解禁。


      據悉,某中介機構官網上顯示,不到半個月的時間,浦口二手房掛牌量增長了1000余套,而正常情況下浦口的二手房掛牌量月均也不過1500套上下。

      其中,江與城、揚子江金茂悅、綠地海悅、中海左岸瀾庭、金地風華國際等五個次新房小區,已經涌現出數十套出售房源。



      二是,掛牌價上漲:

      從掛牌均價來看,綠地海悅、揚子江金茂悅、江與城三盤的掛牌均價,基本在4.6-4.7萬/㎡之間。


      中海左岸瀾庭和金地風華國際,掛牌均價在4-4.1萬/㎡之間。


      這5個樓盤首開時間在2018-2019年之間,當時精裝限價在3.05萬/㎡左右,有底躍的項目,正常樓層的價格在3.2-3.3萬/㎡左右。


      據區域里一中介告訴我,目前放開限售的次新房小區業主,持觀望態度的比較多,真正想出手的較少,都在等市場成交數據。


      隨著南京利好政策釋放的越來越多,
      江核一批業主顯然信心倍增,新掛房源價格猛漲,雖然短期達不到這樣的成交價,但是一定程度上也能反應出業主的預期。





      三是,成交量上漲:

      核心區的二手房成交開始逐漸攀升,據不完全統計,1-3月江核成交量約在7套,到了4月江北核心區五個二手房小區共成交了約10套,成交量在回暖。


      而在限購限售的放松后的半個月,據有媒體報道,江核有24套住宅成交,成交量較4月翻番。

      四是,成交價下跌:

      近期我們也都看到,江核二手房成交中,價格較去年高位確實在下跌,3字頭的房源開始增多。如:


      比如江核隧道口的正榮潤錦城,不論是105㎡稍大點戶型,還是受歡迎的87㎡小戶型,均出現4萬/㎡不到的成交價。

      江核研創園的保利西江月,在2020年首破4萬后,今年價格也出現了下調。

      3.
      江核是否還值得長期持有?

      房價沒有達到預期,是眾多購房者信心不足的主要原因,也在動搖部分業主是否還要持有江核房產的決心。但筆者認為,江核的優質房產,是值得長期持有的。


      首先,需要明確的是,市場下行,房價波動是各區域普遍現象,并不是只有江核才如此。

      其次,要相信江核的開發強度和資源導入力度。目前江核的毛坯房限價已經漲到了4萬/㎡,一方面說明官方對這里的價值認可,另一方面也說明,區域價值要能匹配這樣的價格,江核今后還會有源源不斷的強資源導入。

      目前,區域里揚子江新金融創意街區、綠地金茂國際金融中心、圖書館、美術館、新金融中心、揚子江會議中心、青龍綠帶、大型綜合體等等,都在建設中,不僅提供特色的地標建筑和生活配套,更為產業導入提供載體。

      再次,江核前景廣闊,但發展還需要時間。江北是國家級戰略層級的新區,能級之高無需過多贅述,從2015年新區批復至今,還不到7年的時間,而河西新城至今建設已經快20年了,因此大家要給江北新區發展的時間。目前江核還在大規模的建設中,因為體量大,也意味著有更廣闊的前景。10-15年之后,南京哪個板塊會有可能超越河西,江核應該是首當其沖的。


      寫在最后:

      上一輪樓市周期,大家閉眼買房就能大幅增值,而現在達不到預期,大家的信心就弱了,其實這并不是健康的樓市狀態,而且在未來,房住不炒的大基調下,想要投資房產暴漲,已經不可能了。



      南京多個調控松綁已經實行,樓市回暖勢在必行,但效果能否達到預期,恐怕比放松限購限貸,更重要的是提振市場信心。

      買好房,找優惠,就加南京房博士

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